荆门
直辖市
北京 上海 天津 重庆
山东
青岛 济南 烟台 潍坊 临沂 淄博 济宁 泰安 聊城 威海 枣庄 德州 日照 东营 菏泽 滨州 莱芜
江苏
苏州 南京 无锡 常州 徐州 南通 扬州 盐城 淮安 连云港 泰州 宿迁 镇江
浙江
杭州 宁波 温州 金华 嘉兴 台州 绍兴 湖州 丽水 衢州 舟山
安徽
合肥 芜湖 蚌埠 阜阳 淮南 安庆 宿州 六安 淮北 滁州 马鞍山 铜陵 宣城 亳州 黄山 池州
广东
深圳 广州 东莞 佛山 中山 珠海 惠州 江门 汕头 湛江 肇庆 茂名 揭阳 梅州 清远 阳江 韶关 河源 云浮 汕尾 潮州
福建
福州 厦门 泉州 莆田 漳州 宁德 三明 南平 龙岩
广西
南宁 柳州 桂林 玉林 梧州 北海 贵港 钦州 百色 河池 来宾 贺州 防城港 崇左
海南
海口 三亚 三沙 儋州
河南
郑州 洛阳 新乡 南阳 许昌 平顶山 安阳 焦作 商丘 开封 濮阳 周口 信阳 驻马店 漯河 三门峡 鹤壁
湖北
武汉 宜昌 襄阳 荆州 十堰 黄石 孝感 黄冈 恩施 荆门 咸宁 鄂州 随州
湖南
长沙 株洲 益阳 常德 衡阳 湘潭 岳阳 郴州 邵阳 怀化 永州 娄底 湘西 张家界
江西
南昌 赣州 九江 宜春 吉安 上饶 萍乡 抚州 景德镇 新余 鹰潭
辽宁
沈阳 大连 鞍山 锦州 抚顺 营口 盘锦 朝阳 丹东 辽阳 本溪 葫芦岛 铁岭 阜新
黑龙江
哈尔滨 大庆 齐齐哈尔 佳木斯 鸡西 双鸭山 鹤岗 牡丹江 绥化 七台河 伊春 黑河 大兴安岭
吉林
长春 吉林市 四平 延边 松原 白城 通化 白山 辽源
四川
成都 绵阳 德阳 南充 宜宾 自贡 乐山 泸州 达州 内江 遂宁 攀枝花 眉山 广安 资阳 凉山 广元 雅安 巴中 阿坝 甘孜
云南
昆明 曲靖 大理 红河 玉溪 丽江 文山 楚雄 西双版纳 昭通 德宏 普洱 保山 临沧 迪庆 怒江
贵州
贵阳 遵义 黔东南 黔南 六盘水 毕节 铜仁 安顺 黔西南
西藏
拉萨 林芝 日喀则 山南 那曲 阿里 昌都
河北
石家庄 保定 唐山 廊坊 邯郸 秦皇岛 沧州 邢台 衡水 张家口 承德
山西
太原 临汾 大同 运城 晋中 长治 晋城 阳泉 吕梁 忻州 朔州
内蒙古
呼和浩特 包头 赤峰 鄂尔多斯 通辽 呼伦贝尔 巴彦淖尔 乌兰察布 锡林郭勒 兴安盟 乌海 阿拉善
陕西
西安 咸阳 宝鸡 渭南 汉中 榆林 延安 安康 商洛 铜川
新疆
乌鲁木齐 伊犁 阿克苏 喀什 巴音郭楞 昌吉 哈密 博尔塔拉 克拉玛依 阿勒泰 吐鲁番 和田
甘肃
兰州 张掖 天水 庆阳 平凉 酒泉 白银 武威 金昌 陇南 嘉峪关 临夏 定西 甘南
宁夏
银川 吴忠 石嘴山 中卫 固原
青海
西宁 海西 玉树 海东 海北 黄南 果洛
当前位置:荆门房产网>荆门房产新闻>本地楼市>

2019楼市半年考 你给打多少分?

发布时间:2019-05-25|浏览次数:131|

2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,主管部门多番“点名提示”,为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今,2019年上半年房地产行业在政策、市场、房企层面又发生了哪些变化?2019年下半年房地产市场将怎么走?

政策:一城一策 稳字当头

上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。住房和城乡建设部连续两次预警提示。货币政策中性偏积极,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落。2019年,地方“因城施策”有收有放,苏州、西安等加码调控,西安政策力度相较严苛。抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛。石家庄实行“零门槛”落户,给予高素质人才购房补贴、个税减免等优惠。

今年4月,住房和城乡建设部对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月,住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

在被住房和城乡建设部点名房价预警提示之后,苏州多部门紧急召开座谈会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内,且不排除进一步加码调控的可能性。

在货币政策方面,上半年,央行接连两次降准,累计释放长期资金约1.08万亿元。受惠于货币政策中性偏积极,银行间市场流动性合理充裕,宽货币至宽信用的传导链条渐显成效,一季度累计社融增量8.18万亿元,人民币贷款增加5.81万亿元,皆创单季度历史新高。不过,受多方面因素影响,短期内实体经济下行压力再次浮现,二季度社融、信贷略有放缓。譬如,5月,社融增量1.4万亿元,人民币贷款增加1.18万亿元,整体依旧符合市场预期。

房地产信贷政策相较宽松,房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示,无论是首套还是二套,房贷平均利率皆呈“抛物线”式回落。具体而言,2018年1月~10月房贷利率逐月提升,首套、二套房贷平均利率分别升至5.71%和6.07%阶段性高位。2018年12月以来房贷利率则持续走低,截止到2019年5月,首套房贷平均利率降至5.42%,较前期高点减少0.29个百分点;二套房贷平均利率跌至5.74%,较前期高点减少0.33个百分点。

贝壳研究院认为,从实际情况看,政策对于市场保持高度的敏感性,哪里市场有变化哪里就有潜在政策。政策总体稳定的背景下,一城一策也是下半年及更长时间的政策基调。

抢人大战再掀高潮,且呈愈演愈烈之势。一方面,更多二三线城市加入抢人大战,纷纷调降人才落户门槛。例如:专科及以上学历人才在杭州市工作并缴纳社保,可直接落户;石家庄市全面放开城区、城镇落户迁入条件限制,实行“零门槛”落户。另一方面,部分城市相继落地购房补贴、生活补贴、个税减免等一系列优惠措施。譬如,呼和浩特市本科及以上应届或者3年内往届毕业生,可享半价购房优惠。又如,深圳市着力加强引进境外人才,来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%个税减免优惠,差额则由深圳市政府补齐。

展望未来,克而瑞研究中心(以下简称“克而瑞”),房地产市场将以“稳”为第一要务,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。长期来看,热点城市调控政策仍需从紧执行,且不排除加码调控的可能性。多数三四线城市房地产市场仍存较大的下行压力,调控政策微调放松已在预期之中。下半年,房地产信贷政策或将适度收紧,房企融资将明显收紧,尤其是那些激进拿地的房企将成重点监管对象。在资金利率相较低廉的大环境下,商业银行仍将增配居民房贷业务,房贷利率有望延续前期下行趋势,但进一步下降空间相对有限。

市场:前高后低 分化加剧

2019年上半年,部分城市出现楼市“小阳春”、土地市场回暖等,受到舆论广泛关注。贝壳研究院数据显示,重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比去年微增3%。

贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》指出,上半年,全国重点城市房地产市场(主要为一线城市和区域中心城市)从低迷中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。上半年后期,成交量虽然下落,但新增客源及带看量并未同步减少,这意味着下半年购房需求仍在且有一定的上行动力。不过,重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放,市场缺乏向上的动能。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续。2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。重点城市二手房市场底部回暖之后需求开始显现疲态,二季度月均成交比3月减少21.5%。同时,预期随市场回落而走弱。贝壳找房交易数据显示,大部分城市挂牌价下跌,在14城中,9城业主报价呈现出较明显跌幅。

2019年上半年,市场的分化也更为明显。一是调控较早的城市波动小,如上海、北京等城市市场升温相对温和。二是二线新房市场分化,前期回落较早的强二线与东北、西南地区部分城市出现回暖,如天津、南京、长春、昆明等。三是土地市场分化,二线城市升温更加明显。

在土地市场方面,1月~5月土地整体市场“走出低谷”。新房销售好转带来资金流,外加融资环境改善,开发企业资金难题有所缓解、拿地热情上升。3月后,300城土地成交呈现逐步上升的态势,市场表现好于去年。1月~5月,300城土地成交宗数及成交规划建筑面积较去年同期分别增加6.3%和4.8%。

从购房需求看,克而瑞认为,改善性需求持续释放。在新房普通住宅市场,三居室、四居室产品占比稳中有升,舒适型产品去化表现上佳;联排别墅占比过半,独栋双拼别墅在三四线城市比重上升,中高端改善需求被激发释放;多城开闸网签备案,豪宅成交回升,但仍集中于北上深。在二手房市场,刚需、首次改善客群依旧是主要购买力,小面积、低总价产品在上半年集中成交。

展望下半年,克而瑞认为,二手房市场将逐渐由刚需过渡至存量改善性换房需求,三居室成交占比将继续提升,两居室成交占比则将缓步回落。紧凑型产品性价比优势突出,有着更高的市场接受度,小面积、低总价产品更易成交。

《2019中国房地产半年报》认为,重点城市市场潜在需求普遍存在,这将是支撑下半年市场上行的动力。贝壳交易数据显示,今年二季度,重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑。但是,这股力量尚不能支撑房价上涨。这是因为目前重点城市都是改善型需求主导的市场,在认房认贷的政策下,换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力。“稳”是下半年的大主题也是市场面的常态。

许小乐提醒,当下市场处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

房企:增速放缓 聚焦主业

2019年上半年,百强房企总体销售规模保持增长,增速较2018年同期显著放缓。5月,受部分城市政策调控收紧影响,一季度以来的“小阳春”行情有所降温。短期来看,6月房企加大推案及营销力度,冲刺半年度业绩目标。克而瑞预计,下半年,百强房企表现将趋于平稳,更注重聚焦主业、稳健高质量发展。全年整体规模增速预计将放缓至20%左右,千亿元房企则有望在2018年30家的基础上继续扩容至35~40家。

2019年1月~5月房地产市场保持稳定预期,由于政策调整和市场不确定性影响,单月业绩增速波动较大。整体来看,百强房企总体销售规模保持增长势态,销售规模增速较2018年同期有所放缓,房企整体表现趋于平稳。其中,5月,房地产市场因多个热门城市调控政策的收紧及“小阳春”行情冲劲减弱而有所降温,单月权益业绩增速仅5.5%,较3、4两月的12.3%和16.6%有明显回落。6月,企业因冲刺半年度业绩目标,积极加大推案和营销力度,销售规模增速预计小幅升高。

在企业表现方面,各梯队房企业绩规模增速放缓,延续持续分化格局。具体来看,2019年1月~5月,TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%。在TOP50房企中,仅5家房企销售业绩幅度下降,龙头企业规模稳步增长。同时,截至5月末,TOP3、TOP10、TOP20、TOP30房企的销售金额集中度已分别接近14%、29%、40%和47%。

在业绩目标方面,半数房企目标完成率较高,全年目标完成仍有一定压力。具体来看,对于目前已提出全年目标的房企,前五月,半数房企目标完成率高于34%。36家房企中有5家房企的目标完成率高于40%。宝龙、越秀、中海、建业、雅居乐、恒大、中骏等房企销售表现较为突出,目标完成情况较为乐观。其中,宝龙目标完成率最高为45%;越秀以42.5%的目标完成率在所有房企中也处于较高水平;恒大目标完成率为38.6%,位居第六,销售规模相对有保障。

展望下半年房企在业绩与企业战略层面的调整,克而瑞认为,在业绩方面,整体规模步入平稳增长,增速预计放缓至20%左右。销售百强房企整体规模增速回落,市场有降温表现。短期来看,6月作为房企冲刺半年度业绩的关键节点,会为企业规模增长带来一定的推动力。房企为了完成上半年的考核目标会加快出货,成交量会反弹。但是,由于前期积压的市场需求大都释放完毕,同时在调控常态化预期下,业绩增速或仍将趋缓。

基于目前政策和市场背景,克而瑞预计,房企完成全年销售目标仍有一定压力,预计下半年企业需要着重发力,加速推货入市或通过降低预售价格以达成全年业绩目标。

在战略布局上,克而瑞指出,各地政府结合市场实际情况“因城施策”,房地产市场将长期处于平稳健康发展,房企将更加谨慎地进行战略布局。龙头房企将保持稳健高质量的发展势态,头部效应将日趋明显。同时,2018年以来,大部分规模房企战略从多元化更趋于向主业聚焦。

克而瑞认为,未来,房企之间规模化竞争将持续深化,行业集中度进一步提升,TOP30房企集中度预计提升至48%左右,各梯队市场份额趋于稳中有升。从千亿元房企的数量来看,2019年千亿元房企有望在2018年30家的基础上继续扩容至35~40家,新晋千亿元房企的销售规模也有望进一步提升。

数据来源:国家统计局、wind、贝壳研究院

荆门楼盘:
荆门二手房:
荆门租房:
周边城市: