荆门
直辖市
北京 上海 天津 重庆
山东
青岛 济南 烟台 潍坊 临沂 淄博 济宁 泰安 聊城 威海 枣庄 德州 日照 东营 菏泽 滨州 莱芜
江苏
苏州 南京 无锡 常州 徐州 南通 扬州 盐城 淮安 连云港 泰州 宿迁 镇江
浙江
杭州 宁波 温州 金华 嘉兴 台州 绍兴 湖州 丽水 衢州 舟山
安徽
合肥 芜湖 蚌埠 阜阳 淮南 安庆 宿州 六安 淮北 滁州 马鞍山 铜陵 宣城 亳州 黄山 池州
广东
深圳 广州 东莞 佛山 中山 珠海 惠州 江门 汕头 湛江 肇庆 茂名 揭阳 梅州 清远 阳江 韶关 河源 云浮 汕尾 潮州
福建
福州 厦门 泉州 莆田 漳州 宁德 三明 南平 龙岩
广西
南宁 柳州 桂林 玉林 梧州 北海 贵港 钦州 百色 河池 来宾 贺州 防城港 崇左
海南
海口 三亚 三沙 儋州
河南
郑州 洛阳 新乡 南阳 许昌 平顶山 安阳 焦作 商丘 开封 濮阳 周口 信阳 驻马店 漯河 三门峡 鹤壁
湖北
武汉 宜昌 襄阳 荆州 十堰 黄石 孝感 黄冈 恩施 荆门 咸宁 鄂州 随州
湖南
长沙 株洲 益阳 常德 衡阳 湘潭 岳阳 郴州 邵阳 怀化 永州 娄底 湘西 张家界
江西
南昌 赣州 九江 宜春 吉安 上饶 萍乡 抚州 景德镇 新余 鹰潭
辽宁
沈阳 大连 鞍山 锦州 抚顺 营口 盘锦 朝阳 丹东 辽阳 本溪 葫芦岛 铁岭 阜新
黑龙江
哈尔滨 大庆 齐齐哈尔 佳木斯 鸡西 双鸭山 鹤岗 牡丹江 绥化 七台河 伊春 黑河 大兴安岭
吉林
长春 吉林市 四平 延边 松原 白城 通化 白山 辽源
四川
成都 绵阳 德阳 南充 宜宾 自贡 乐山 泸州 达州 内江 遂宁 攀枝花 眉山 广安 资阳 凉山 广元 雅安 巴中 阿坝 甘孜
云南
昆明 曲靖 大理 红河 玉溪 丽江 文山 楚雄 西双版纳 昭通 德宏 普洱 保山 临沧 迪庆 怒江
贵州
贵阳 遵义 黔东南 黔南 六盘水 毕节 铜仁 安顺 黔西南
西藏
拉萨 林芝 日喀则 山南 那曲 阿里 昌都
河北
石家庄 保定 唐山 廊坊 邯郸 秦皇岛 沧州 邢台 衡水 张家口 承德
山西
太原 临汾 大同 运城 晋中 长治 晋城 阳泉 吕梁 忻州 朔州
内蒙古
呼和浩特 包头 赤峰 鄂尔多斯 通辽 呼伦贝尔 巴彦淖尔 乌兰察布 锡林郭勒 兴安盟 乌海 阿拉善
陕西
西安 咸阳 宝鸡 渭南 汉中 榆林 延安 安康 商洛 铜川
新疆
乌鲁木齐 伊犁 阿克苏 喀什 巴音郭楞 昌吉 哈密 博尔塔拉 克拉玛依 阿勒泰 吐鲁番 和田
甘肃
兰州 张掖 天水 庆阳 平凉 酒泉 白银 武威 金昌 陇南 嘉峪关 临夏 定西 甘南
宁夏
银川 吴忠 石嘴山 中卫 固原
青海
西宁 海西 玉树 海东 海北 黄南 果洛
当前位置:荆门房产网>荆门房产新闻>本地楼市>

相邻的两套房子,拉开它们房价差距的三个因素竟是

发布时间:2019-05-25|浏览次数:104|

影响房价的因素很多,大的视角看是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,小的视角看房价是房子背后配套资源(学校/医院/商业/公园/交通等)的价格反映。

而以上这些因素又都是变动、变化的——人口增减会变、土地供应会变、金融政策会变,房子周边的资源也可能会增减——老城区配套资源日益老旧、新城区配套资源日益完善,所以也就有了城市中心、城市地段的转移。

这些都很宏观、很远大、经历时间都很长,并且存在很大的不确定性,即未来实际的情况,跟现在的预测很可能产生巨大反差。

我们把范围再缩小、把时间再拉近、让视角再微观、让分析结论更具确定性的话,看看在外部环境、资源配套等都相近的情况下,相邻的两套房子,拉开它们价格差距的三个因素。

01

流动性

流动性是指把资产变成现金的能力。

所以流动性有两个含义:一是以公允价格出售变现的能力,二是抵押融资筹集现金的能力。

越能快速的出售变现,资产的流动性就越好,前提是以公允价格、市场价格出售,价值1000万的房子以700万的价格当然能快速变现,但这不是公允价格。越容易抵押贷款,流动性也就越好,当然这里面还要适当考虑贷款的成数——1000万的房子,能贷300万还是600万,以及贷款的资金成本——利息多少、能贷多长时间等。

流动性越好的房子,其溢价就会越高。看清楚了,我说的是溢价、而不是价格。跟价值相符的是价格、也就是市场价,超出价值对应价格的部分是溢价。

某小区50平米的房子市场价100万,可其中的某套房子有一个窗户对着市政大公园,这套房子的市场价是130万。看到大片大片的绿地,确实能为这套房子增加配套资源,但值30万吗?这里面就有溢价的成份——超出了事物本身的价值。

溢价的问题是很难定量,因为每个人的感受不一样,但知道有溢价这回事就好了。

所以买房投资要选择那种流动性好的房子。

什么样的房子流动性好呢?因时因地因人而异,没有标准的答案。

小城市的房子因为单价低,所以大面积的房子流动性好,大城市的房子因单价太高,受总价上限的约束(手里就有200万,你说咋买呢?),所以中小面积的房子流动更好。因此,相邻的两套房子,在小城市里大面积房子溢价(单价)高,在大城市里小面积房子溢价(单价)高。

大多数银行在办理抵押贷款时,对房子的面积、房龄、性质等都有限制,从而影响到房子的融资流动性。30平以下的房子不能抵押贷款、40年以上房龄的房子不能抵押贷款或抵押贷款受限、别墅的抵押贷款上限是500万、公寓/写字楼/商铺的只能按照评估价的5成、甚至4成贷款……这些流动性的限制都会影响房子的溢价。

流动性会影响房子的价格,这是道、是原理。可影响流动性的又是什么呢?这是术、是具体因素,需要日常总结归纳。

02

税费

税费是一种成本。它没有用在房产上、也没有给予卖房人(房东或地产商),而是被机构——税务局拿走了。

很多人对税费如何影响房价,总是会拿住宅和公寓对比。同一个小区里,同等面积同样户型的房子,公寓的价格普遍是住宅价格的8成左右、甚至不乏6成5成的极端案例。为什么呢?其中的一个原因就是税费。

买公寓的时候,契税等税费高(住宅有契税优惠);住公寓的时候,水电费/物业费高;更重要的是在出售时,房屋增值税/土地增值税/差额所得税等一大堆,近乎占到公寓价格的30%以上。

当然还有其他因素,公寓只能按揭贷款10年、且只能贷款5成,公寓附带的学位/落户资源缺乏等等。所以相比住宅,公寓价格更低。

因为税费高,所以购买/出售公寓的无效成本就高,其价格就相应的低。因为税费高,买的人少,就影响到了公寓的流动性,而上文说了流动性会影响到房价——税费就是影响流动性的一个术、一个因素。

很多人对税费影响房价的理解是浅显的。

假设市场价300万的房子,当增值税(5.6%)/所得税(差额的20%)等合计约为35万时,335万就是房子的成交价?NO!

税费是无效成本,它其中的一个缺点是没有杠杆作用、不能撬动贷款。35万的税费缴了就缴了,但35万若是首付,按照30%首付(贷款70%)标准的话,它就能撬动116万的资产(35万÷30%)、带来约82万资金(也就是贷款,116万×70%)的净增加。

一笔钱当作税费是白白的缴纳,若这笔钱变成首付就能撬动贷款、缓解当下的首付难题。

还以上面的例子说明。

市场价300万,外加35万税费,总房款看似335万。但首付是多少呢?

首付为:300万×30%+35万=125万。银行按揭贷款是210万。

若该房产满五唯一,也就没有了35万的税费,房子总房款若是335万。此时首付是多少呢?

首付为:335万×30%=100.5万。银行按揭贷款是234.5万。

对买家来说,总价格/总支出一样,但因为是否含税的差别,首付相差25万。如果房价1000万,税费200万呢?那首付的差距将会更大,很多人会因为首付不足而无法买房,对应的就是房子在出售时买家少、溢价也就小。

满五唯一不含税的住宅,会比相邻含税、总支出一样的房子有更大的溢价空间。

03

信贷

现在买房,尤其是在高房价下的一二线城市里,大部分人都是银行按揭付款,即先支付30%的首付,剩余的钱来自银行的贷款。很多人买房就难在首付款的筹集上,首付款够低、银行贷款额够多,就能促使更多人买房。

信贷是影响房价的一个重要因素。

同小区公寓的价格低于住宅的价格,除了公寓的税费高、流动性差外,另外的一个因素就是首付高、贷款成数低,比起住宅30%的首付来说,公寓需要首付50%、只能贷款50%,很多人的买房款就差在那20%的首付里。

老房子的价格会低于周边次新房的价格,除了房屋新旧程度、小区配套建设、物业服务好坏的差别外,还有一个原因就是信贷的差别——次新房一般能贷满30年的时长、贷足70%的房款,而很多老房子要么贷款年数少(如10年、15年的)、要么贷款的金额少(如只能贷房子总价的50%),这样就变相地提高了首付,影响房子的价格。

懂得信贷是影响房价的一个重要因素,所以在信贷宽松(申请银行贷款容易、利息也低)的年头里卖房比信贷紧缩(申请银行贷款困难、利息上浮也多)的年头里卖房就能有更高的溢价。房价涨跌的周期,一定程度上就是信贷松紧的周期。

同等条件(价格/小区/质量)下,能高评高贷的二手房在市场中就更有竞争力,因为这样的房子能获得更多的信贷、更能降低买房的首付门槛,特别适合那种月收入高的群体——能助力他们更早的上车、更早的享受自有住房的心理满足。

高房价是一系列的机缘巧合和天时地利人和的结果,要想购买到有潜力的房子,多考虑一个因素、胜算的概率就高一成,做大概率赢钱的投资是长赢、长胜的法宝。

来源:米筐投资

荆门楼盘:
荆门二手房:
荆门租房:
周边城市: