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二线城市的房价宿命:80%的投资都是瞎折腾!

发布时间:2019-05-25|浏览次数:100|

本文经授权转载自米宅

作者:葫芦娃

此去半年,我一直在各个城市中辗转考察,尤以二线城市为重。

兜兜转转,越心生惊惧:

当下二线城市中,尚在楼市里折腾浮沉的人们,80%以上的投资都是“瞎折腾”。

越折腾越穷,越穷越折腾。

01

在城市之间折腾

每天,我接到最多的一类咨询就是:

成都是不是到顶了,大家都在炒重庆,我要不要把成都抛了,进重庆?

南京的房价是不是太高了,我看合肥好像涨了,我是不是该买合肥?

都说郑州太受限于教育,西安看起来不错,而且一直在涨,我是不是应该卖郑州,买西安?

我看最近南宁很热啊,限购和门槛也不高,我要不要卖掉昆明去南宁搞一套……

把这些问题归一下类,大概的特征就是:

卖掉“貌似横盘,似有疲态”的某二线城市房产,追涨另一个“貌似在涨、似有热度”的二线城

市。

当下这种花式操作,在我看来:都是瞎折腾。

在上一波行情,教会全国人民一个技能:跨城投资。

郑州涨起来了,就去西安买;南京暴击了,就去杭州干;成都不让买了,就去重庆搞;合肥玩不动了,就南下长沙……

这么玩的前提逻辑是:

当时的房价是轮动的,有的城市先涨,有的城市后涨,先涨的城市降维打击后涨的城市。

这是上一波行情中,2016年典型二线城市的均价格局图:

通过这张图,我们发现:

彼时,基本面相同的同类级城市之间,房价截然不同,存在极大的价差;

彼时,房价被低估的城市,大量存在。

比如,从基本面上讲,成都要明显优于郑州,但房价远低于郑州;

比如,从基本面上讲,杭州和南京基本趋同,甚至杭州要优于南京,但房价却低了一大截;

比如,从基本面上讲,郑州和西安基本趋同,但西安的房价也远低于郑州……

但凡,有不合理的价差存在,就必然有套利空间存在。

在那个时间节点,郑州到西安/南京到杭州/郑州到成都/合肥到长沙……跨城投资,是有套利空间的。

是,值得搏一搏的。

3年之后,我们再来看这些城市的房价时——

杭州补涨了,均价超过了南京;成都/西安补涨了,不仅追平了郑州,甚至略有超过……

该涨的都涨上去了,该填平的都填平了,洼地都彻底消失了。

城市值多少,房价就是多少。

没有被低估,只剩被高估。

刚性套利空间不复存在,一切都是如此平衡,一切都是如此扁平。

此时的跨城投资,此时的跨城调仓,卖掉郑州买合肥,卖掉成都买重庆,卖掉郑州买西安,意义何在?

大家都是二线城市;城市基本面基本趋同;你是1000万人口,我也有千万出头;你是万亿GDP,我也能干个9000万以上;咱俩房价都差不多,你也没有确定的洼地……

谁也不敢说,5年后就一定比谁强;谁也不敢说,5年后就一定比谁涨幅高。

无非就是徒增一买一卖所产生的,“20%以上的交易成本”。

无非就是放弃了主场优势,去赌一个不确定的客场收益。

这就是典型的瞎折腾。

02

在城市内部折腾

每天,我接到最多的另一类咨询就是:

成都老城的青羊/锦江涨幅太慢了,天新那些房子动不动就暴击。我要不要卖掉老城区,去搏天新/东安湖/青羊新区?

合肥主城都不怎么涨,政务区涨幅太慢了,滨湖都翻番了。我要不要抛掉政务区,去搏滨湖?

现在的主城区是不是都到顶了,大家都去炒新区,我要不要跟进……

把这些问题归一下类,大概的特征就是:

卖掉“貌似横盘,似有疲态”的成熟主城,追涨 “过去暴击、热度满满”的概念新城。

当下这种花式操作,在我看来:也是瞎折腾。

在上一波行情中——

成都的天府新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在6800元/㎡的低价基础上;

合肥的滨湖新区轻松翻番。但值得注意的是,它的翻番是建立在7500元/㎡的低价基础上;

南京仙林湖、重庆中央公园、南宁五象新区、西安、武汉……等城市亦如是。

上一轮行情中,绝大多数二线城市的概念新区涨幅,普遍高于成熟区的涨幅。

但,这种暴击的前提是:

概念新区价格足够低,与成熟区的价差足够大,预期中的概念足够狠。

3年之后,我们再回过头来看这些城市的房价格局时——

合肥西南向,但凡有点概念都是2万起步!

成都东三环至东五环,绵延15km,价差不足2000元/㎡!

不仅是成都、合肥,还有南京、济南、重庆、西安……

它们城市内部的价差越来越小;主城和新区的价差越来越小;充满概念的空白之地和填满人口的成熟主城的价差越来越小;好板块和坏板块的价差越来越小。

房价扁平化,正如一种瘟疫,在全国的二线城市中弥散、蔓延!

上面说过,我们之前炒新区的前提是:基价低,有价差,大概念,轻松一炒就能暴击。

3年之后的今天:有概念的都涨上去了,是洼地的都填平了,房价扁平化了,价差消失了。

城市搞新区,人民炒概念。

所有洼地,在以肉眼可见的速度被快速填平。

只有被高估的新城,没有被低估的概念。

当成熟区和待成熟区的价格趋同;当5km和15km的价格趋同;当空白之地和人满为患的价格趋同;当有商业有学区和没商业没学区的价格趋同;当大家价格都一样……

谁敢说,5年后的概念新区一定比成熟主城涨幅高;谁敢说,5年后的空白之地一定能兑现的比成熟主城更好!

到最后——

无非就是徒增一买一卖所产生的,“20%以上的交易成本”。

无非就是放弃了租金和流动性,去赌一个不确定的概念。

03

在折腾中,心态崩了

如今的二线城市楼市里,弥散着一股不正常的情绪。

我们太爱追逐涨幅,对高昂的交易成本视而不见。

你长持的省会没涨,隔壁的省会却补涨不停。

你慌张、你焦虑,你调仓,你折腾。

却忽略了大家基本面都一样,却忽略了确定的高昂交易成本,却忽略了主场优势的丧失。

我们太爱追逐暴击,对正常的收益和流动性视而不见。

哪里有概念,你往哪里去;哪里是新区,你往哪里去;哪里过去暴击过,你往哪里去。

你生怕错过暴击,为此甘愿踏坑。

却忽略了流动性才是收益的关键,却忽略了租金才是现金流的补充,却忽略了概念大都是无法落地的深坑。

我们太想复制过去,对早已改变的行情视而不见。

我们太想复制上一波的行情,我们太想通过在城市之间找洼地,在城市内部找洼地,以洼地来换涨幅。

遗憾的是,洼地早已填平,只剩下日趋扁平的房价。

如今,二线城市的楼市已经陷入了“囚徒困境”

去折腾,面对的却是“洼地尽失”的扁平房价,收益是不确定的,交易成本却是一定的。

不折腾,面对的却是“与日俱增”的通胀压力,我家楼下的小番茄已经卖到5元/斤。

最终,我们只能被动的瞎折腾,沦为那“80%瞎折腾”里的一个泡沫。

时代已经逆转,未来的楼市,大概率只有20%的人能真正赚到钱。

来源:米宅

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