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金融 | 房企卖股:一个沉重又新生的抉择

发布时间:2019-05-25|浏览次数:135|

2019年,注定是中国房企最不平凡的一个年份。这是一个还债高峰之年,也是并购重组浪潮之年。

市场的下行期,销售回款的被迫减速,以时间换空间的出售资产、项目、股权,正在成为部分高杠杆房企的选择。6月24日晚间,泰禾集团发布公告称,将广州院子项目公司增城荔涛房地产有限公司、增城荔丰房地产有限公司29%股权转让给五矿信托拟设立的信托计划,总交易对价18.22亿元。

遭遇流动性紧张、逾期借款风险双重压力的粤泰股份,近期以64亿元价格打包出售旗下多个项目资产。这样的案例今年还有很多,阳光100、华侨城、中国金茂、万通地产、明发集团等多家房企一次或多次转让旗下项目,有的是通过腾笼换鸟置换资产,但更多暴露出的则是资金紧张、偿债压力逼近的困境。

据中国房地产报记者统计,截至6月26日,北京产权交易所预披露的信息显示,6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有10宗,5月以来为20宗。

让诸多房企倍感压力的是,即将到来的债务与融资吃紧、销售冷淡的矛盾。“负债居高不下并进入集中还款期的房企面临考验,那些前期扩张过快、杠杆过高的房企目前再融资或发债都有些困难,今年不得不选择出售项目,市场并购机会也相应增加。”一位房企高管对中国房地产报记者表示。

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自救样本

从2018年至今,“黑马”泰禾接连遭遇监管问询、债务降减、人事变动等事件,泰禾不断转让旗下项目股权以自救。截至目前,泰禾已将旗下南昌4个项目、漳州1个项目、杭州2个项目、苏州1个项目、广州1个项目、佛山1个项目的部分股权出售给世茂房地产,总交易对价超过77亿元。

“泰禾的危机已过。”6月14日泰禾集团董事长黄其森在媒体见面会上表示。接下来“不排除一些项目跟一些优秀的企业合作,但是体量不会太大,大概还有两三个项目。”

不久,泰禾再度发布转让项目的消息,这次“接盘方”是五矿信托。根据双方协议,泰禾将广州增城项目公司增城荔涛及增城荔丰29%的股权转让给五矿信托,换回18.22亿元资金,其中包括标的股权转让价款13.02亿元,以及受让方受让恒昇置业及泰禾置业对项目公司的股东借款5.2亿元。

泰禾集团表示,本次交易的目的是为增城项目引入新的合作方,加强对标的公司的支持,加快项目的开发与运营进度。

一个多月前,泰禾刚以约32.05亿元将广州增城项目公司51%股权出售给了世茂房地产。泰禾前后共计转让广州增城项目80%股权,回笼资金50.27亿元。

资料显示,增城荔涛及增城荔丰拥有位于广州市增城区增江街4幅地块,用地总面积70.72万平方米,总货值超过300亿元,系2017年泰禾及其全资下属公司收购而来,当年的交易总价约42.52亿元。泰禾本想在此处打造广州院子,预计总投资额194.33亿元,截至2018年底泰禾实际已投资金额约27.87亿元。

一位房企人士评价道,按照泰禾目前的资金情况,难以独立操盘这么大体量项目,毕竟后续要投入的资金还很巨大。通过转让部分项目股权回笼资金,则可以盘活泰禾整个广深区域的项目。

“泰禾这次项目一拿出来,很多人找上门来谈。”黄其森说,最核心是拿地拿对了,其他都好办。“如果地块在三四线城市,那没人会与你谈合作。”泰禾还对未来两年内将到期的金融债务进行了安排,引入新的合作伙伴,与原来的合作伙伴贷款进行置换,在期限上做合理优化,并加大了中长期贷款。

因深陷债务违约风波,不得不依靠出售项目资产“续命”的广州粤泰股份,情况更为严重,这家房企曾与富力并称“华南虎”。6月9日,粤泰股份以63.95亿元价格,连续向世茂房地产转让5个项目股权,包括以24.99亿元出售广州嘉盛项目,以27.8亿元出售广州天鹅湖二期项目,以7.58亿元出售安徽淮南公园天鹅湾项目80%股权等。

粤泰股份坦承,出售资产是为了缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险。截至2018年底,粤泰股份逾期借款为29.52 亿元,逾期应付利息2.46亿元。

典型者还有阳光100。6月13日,阳光100中国公告,分别向融创、佳兆业出售资产,涉及资金超57亿元。在今年4月,阳光100中国仅半个月内就两度出售资产,回笼60亿元现金以缓解资金压力。

国际评级机构标普认为,阳光100中国面临的流动性风险仍旧较高,这使得公司融资难度加大。

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卖项目的好时机

“一部分企业出售资产可能是因为过去采用高杠杆扩张导致如今资金链紧张,出售项目来缓解资金压力,另一部分企业资金链可能并没有太大压力,只是处置不良资产,优化投资组合,换仓布局更好的城市或项目。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

“房企出于缓解现金流紧张或资产处置目的而出让项目股权,都属于正常经营的逻辑。”前述房企高管认为,现在哪怕是资金链紧张的房企,想要卖项目也都还能卖得出去,市场差的时候(如去年下半年)项目卖都卖不出去。

频频转让项目股权的房企还有华侨城,其转让的大部分资产皆为亏损或不盈利项目。6月27日,北交所信息显示,成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让51%股权,转让底价10.42亿元。

数据显示,2018年度,成都洛带华侨城营业收入1963.29万元,营业亏损4300.75万元,净亏损4258.1万元。2019年5月31日财务报表显示,成都洛带华侨城营业收入88.59万元,营业亏损1742.44万元,净亏损1742.16万元。

在这一周前,华侨城旗下公司拟转让西安思睿80%股权及相关债权。截至2019年4月30日,被转让公司营业收入、营业利润、净利润均为0,资产与负债持平,均达25.83亿元。

此前的6月14日,华侨城旗下公司还挂牌转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权,被转让公司今年前5月营业收入为零,营业利润亏损677.87万元,净利润亏损692.57万元,资产与负债几乎持平。出售股权可以回笼资金,缓解融资压力,从而加速文旅项目开发。

华侨城董事长段先念曾表示,当今时势,并购和跨界重组也是跨越的最佳路线,而割一块“盖房子”的肉,多一块“兼并重组”的肉,瞬间就能实现跨越。

转让股权和资产包最明显的效果就是带来现金流,但显然华侨城回笼现金流后有更多的打算。就在6月24日,华侨城出资51亿元与合肥城建成立合肥华侨城实业发展有限公司,旨在计划参与开发合肥市的一大型城镇化项目。

近期,中国金茂、路劲亦双双退出北京亦庄项目。据北京产权交易所6月26日披露,中国金茂拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%的股权,转让底价1元。路劲已将其所持北京昊远置业有限公司33%股权转让予中铁房地产。

资料显示,2018年10月19日,金茂联合路劲、中铁以37亿元总价摘得北京经济技术开发区河西区地块,该地块项目公司即北京昊远置业,三大股东分别是金茂、路劲、中铁。截至3月31日,中铁超额提供全部股东借款共38.16亿元。

数据显示,截至今年5月31日,北京昊远置业营业收入为零,营业利润、净利润、所有者权益均为负294.86万元,资产总计38.84亿元,负债总计38.87亿元。

恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

来源:中国房地产报

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