荆门
直辖市
北京 上海 天津 重庆
山东
青岛 济南 烟台 潍坊 临沂 淄博 济宁 泰安 聊城 威海 枣庄 德州 日照 东营 菏泽 滨州 莱芜
江苏
苏州 南京 无锡 常州 徐州 南通 扬州 盐城 淮安 连云港 泰州 宿迁 镇江
浙江
杭州 宁波 温州 金华 嘉兴 台州 绍兴 湖州 丽水 衢州 舟山
安徽
合肥 芜湖 蚌埠 阜阳 淮南 安庆 宿州 六安 淮北 滁州 马鞍山 铜陵 宣城 亳州 黄山 池州
广东
深圳 广州 东莞 佛山 中山 珠海 惠州 江门 汕头 湛江 肇庆 茂名 揭阳 梅州 清远 阳江 韶关 河源 云浮 汕尾 潮州
福建
福州 厦门 泉州 莆田 漳州 宁德 三明 南平 龙岩
广西
南宁 柳州 桂林 玉林 梧州 北海 贵港 钦州 百色 河池 来宾 贺州 防城港 崇左
海南
海口 三亚 三沙 儋州
河南
郑州 洛阳 新乡 南阳 许昌 平顶山 安阳 焦作 商丘 开封 濮阳 周口 信阳 驻马店 漯河 三门峡 鹤壁
湖北
武汉 宜昌 襄阳 荆州 十堰 黄石 孝感 黄冈 恩施 荆门 咸宁 鄂州 随州
湖南
长沙 株洲 益阳 常德 衡阳 湘潭 岳阳 郴州 邵阳 怀化 永州 娄底 湘西 张家界
江西
南昌 赣州 九江 宜春 吉安 上饶 萍乡 抚州 景德镇 新余 鹰潭
辽宁
沈阳 大连 鞍山 锦州 抚顺 营口 盘锦 朝阳 丹东 辽阳 本溪 葫芦岛 铁岭 阜新
黑龙江
哈尔滨 大庆 齐齐哈尔 佳木斯 鸡西 双鸭山 鹤岗 牡丹江 绥化 七台河 伊春 黑河 大兴安岭
吉林
长春 吉林市 四平 延边 松原 白城 通化 白山 辽源
四川
成都 绵阳 德阳 南充 宜宾 自贡 乐山 泸州 达州 内江 遂宁 攀枝花 眉山 广安 资阳 凉山 广元 雅安 巴中 阿坝 甘孜
云南
昆明 曲靖 大理 红河 玉溪 丽江 文山 楚雄 西双版纳 昭通 德宏 普洱 保山 临沧 迪庆 怒江
贵州
贵阳 遵义 黔东南 黔南 六盘水 毕节 铜仁 安顺 黔西南
西藏
拉萨 林芝 日喀则 山南 那曲 阿里 昌都
河北
石家庄 保定 唐山 廊坊 邯郸 秦皇岛 沧州 邢台 衡水 张家口 承德
山西
太原 临汾 大同 运城 晋中 长治 晋城 阳泉 吕梁 忻州 朔州
内蒙古
呼和浩特 包头 赤峰 鄂尔多斯 通辽 呼伦贝尔 巴彦淖尔 乌兰察布 锡林郭勒 兴安盟 乌海 阿拉善
陕西
西安 咸阳 宝鸡 渭南 汉中 榆林 延安 安康 商洛 铜川
新疆
乌鲁木齐 伊犁 阿克苏 喀什 巴音郭楞 昌吉 哈密 博尔塔拉 克拉玛依 阿勒泰 吐鲁番 和田
甘肃
兰州 张掖 天水 庆阳 平凉 酒泉 白银 武威 金昌 陇南 嘉峪关 临夏 定西 甘南
宁夏
银川 吴忠 石嘴山 中卫 固原
青海
西宁 海西 玉树 海东 海北 黄南 果洛
当前位置:荆门房产网>荆门房产新闻>本地楼市>

涉及上亿人!17万个小区或将旧改,对楼市意味着什么?

发布时间:2019-05-25|浏览次数:132|

近期,住建部在政策例行吹风会上表示:经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。

按照住房和城乡建设部的要求,各地应优先改造小区水电路气及光纤等配套设施,有条件的地区可加装电梯,建设养老和抚幼服务设施等其他配套设施。

“旧改”和“棚改”都是国内的重大的基建工程,而且都是在经济增速有下行压力时用来稳增长的重要措施之一。回顾过去,棚改给房地产带来了不少红利,但旧改对于老百姓来说似乎还比较陌生。

显然,当前正是从“棚改”到“旧改”的一个重要转折,未来旧改会成为带动房地产进入新时代的大工程吗?

“棚改”和“旧改”的区别

一言以蔽之,棚改就是拆了后建房子,旧改就是仅仅是改造房子。但几个字之差,区别还是蛮大的:

1、旧改商业性质更多,而棚改是纯政府行为。旧改虽然和棚改一样都是基建投资,但前者的最终目的是通过投资改善居住环境从而拉动其他消费,比如电梯、装潢、服务站等;棚改就是推倒重建,基本针对的是危旧住房,且棚改后建成的住房只能是回迁房或保障房。

2、旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,根据会议内容,主要是“更新改造小区水电气路及光纤等基础设施,建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施”。棚改则是全部重建,涉及的土地、安置等问题较多。

3、棚改需要90%的业主同意,才能进行拆除;而旧改则需要全部业主同意。

不过它们也有一定的共同点,那就是棚改和旧改在此后所产生的持续性收入都非常有限,即使旧改能拉动一些消费,但公益性较强,或者是一次性的,这也就注定了二者的资金来源大多往往来自于财政,当然随着长租公寓等项目的兴起,也不排除有通过地方政府专项债以及PPP方式融资的。

总之,棚改和旧改,一个是全拆,一个是全改,二者对于房地产生态都有着重要的意义。

又一个“四万亿”来了?

棚改最早开始于金融危机刚过去的2009年。数据显示,截至2018年底(从2014年开始),国内棚改项目已实际完成2912万套。但2019年棚改目标却直接减半,仅为285万套,国开行也收紧了通过PSL工具提供配套棚改的资金供应,这意味着我国的棚改基本已经接近尾声,接下来是旧改的主场。

棚改对于楼市的影响非常明显,但也有副作用。一是通过货币化安置让居民加杠杆买房,帮助三四线房地产去库存;二是引起部分城市房价过快上涨以及对居民消费产生挤出效应。

但咱们今天的主角是旧改。旧改可以说是全新的开始,根据国务院参事仇保兴的初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额预计高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。

又一个“四万亿”来了!咱们会进入房地产新时代吗?我想答案是肯定的:

1、短期内可以拉动房地产相关投资和消费。注意我的措辞:短期内。这也是上面提到的“在经济增速承压时用来稳增长的重要措施之一”的前提条件,只有这样才能达到拉动增长的目标。

一方面,旧改可以通过配套设施改造直接拉动相关投资和消费,比如装潢。更重要的是旧改还可以挖掘老年消费需求,比如小区新建了一个活动中心,之后的一些公益性讲座、体检,以及正规的针对老年人的商业活动都可以拉动“银发经济”。最重要的是,旧改投资往往建设周期短,资金周转快、能将这些钢筋水泥迅速转化为消费力。所以,旧改对于楼市来说,更多的是刺激相关投资和消费。

2、利空去库存压力大的城市房地产。常识告诉我们,一般旧城改造多在市区的城中村,如果拆除它们势必会释放大量的购房需求,但旧改不但不会释放,反而可能还会让更多人愿意留在老地方。你想,居住条件改善了,又有老邻居,又在市中心,谁还会花钱再去买房呢?

因此,如果一个城市的房地产库存压力大,且人口流入缓慢甚至流出的话,进行大规模旧改对于当地楼市比较偏空,因为唯一潜在的购房需求都被旧改消化了,新的需求还没有。

3、开拓房地产新融资模式。这也是最具意义的一点。目前市面上就有不少通过将长租公寓租金收益权打包发行ABS的金融产品,说白了就是我要承包改造一栋公寓楼,需要融资100万。怎么融资?我可以将这栋公寓楼未来5年的租金收益打包在一起作为对价,然后双方再约定好该金融产品的封闭期和各方的收益率等事宜。

但旧改有所不同,上面也说了,其所带来的效益并没有这种商业项目那么多,因此除了财政和居民直接掏钱外,还需要创新其他融资模式。

国务院常务会议提出,“要加大金融对旧改的支持,创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。”

因此,旧改后的市政设施、配套设施收费收益权如何打包成金融产品,是比较大的亮点,这对于未来开拓房地产新融资模式也有非常重要的参考意义。

虽然总体看旧改对于楼市的需求端影响有限,但在拉动有效投资,开拓全新融资模式方面,其意义远大于前者。更重要的是,这一轮旧改的规模基数大:17万个老旧小区、居民超过4200万户,过亿人口、建筑面积约40亿平方米...我想政府、居民和民间投资等各方对于旧改都会充满期待,因为这其中会有更多的机会和新探索。

来源:小白读财经

荆门楼盘:
荆门二手房:
荆门租房:
周边城市: